乌市楼市库存量459.4万方 突破警戒线
(编辑 袁帅)2014年开年以来，乌鲁木齐楼市库存量一路水涨船高，至今已突破3.9万套，一个显而易见的事实是，越来越多的在售楼盘陷入了滞销尴尬，库存压力成为楼市上空挥之不去的雾霾。
据新疆克而瑞数据统计显示，2014年6月份乌鲁木齐存货量459.4万方，市场存量消耗20.74万方，环比上涨3%，同比上涨31%。按照1至6月总共销售的套数计算，截止到6月份去化周期已上升至23个月(1-6月份的存量去化周期分别是13、16、21、23、21、23个月)，去化较慢，库存量较大，分析原因主要是整体市场不乐观，销售成绩较差，导致市场去化周期加长。
对于楼市而言，库存量达到多少算是高库存？如果按照住建部副部长齐骥在“两会”期间对高库存设置的标准，毫无疑问乌鲁木齐楼市已经突破高库存警戒线。
2012年1月—2014年6月住宅库存走势情况表
库存量突破3.9万套
根据新疆克而瑞数据统计显示，截止2014年6月底，乌鲁木齐可售房源总量已达39288套，尽管6月库存量相比前5月出现了回落，但其数值仍处于历史较高位，相比2013年下半年增加了736套左右。
其中，乌鲁木齐主城区库存量已经超过3.9万套，库存面积459.4万方。乌鲁木齐楼市库存量的上一次高点是发生在2012年2月，去化周期超过24个月(历史最高值)，但当时主城区库存量也仅400万方左右，随后因为市场全面转暖加速去化，库存量一降再降，到2013年甚至一度出现“房荒”现象。
而从2014年3月份以后，随着年初购房高潮告一段落以及部分新盘上市，库存量开始逐月增剧，2014年Q2季度去化周期较Q1季度增加了5.7个月(均值)，2014年上半年乌市去化周期均值达到19.5个月。
没有政策压力也难卖动
对比全国其他城市的楼市降温政策而言，即便是没有“限购限贷”的政策压力，乌鲁木齐楼市的库存压力也是前所未有的，更何况当前楼市普遍存在“救市的希望。由于库存量巨大，开发商的明显感受就是，房子难卖了；购房者的感受就是，楼盘多得看花眼，甚至出现已经卖出去的楼盘(紫荆公馆)降价后，开发商愿意向购房者补额差价。
乌鲁木齐楼市目前的库存量，算不算高库存？一直以来楼市高库存并没有一个统一标准，不过近期住建部副部长齐骥对此有了一个明确的标准。齐骥认为“高库存”是指一个城市的住房库存量超过合理区间，高于该城市单月销售量的12-15倍，即高过1年到1年半的销售量。
克而瑞数据显示，按照1至6月总共销售的套数计算，截止到6月份去化周期已上升至23个月，显然已经突破警戒线。这也是乌鲁木齐楼市库存量，首次有了量化指标的定性，有利于市场人士对当前库存状况的理性认识。
截止2014年6月底，乌鲁木齐楼市库存结构示意图
仍有大量老房源未消化
尽管这些房源量难以有明确的统计数据，但记者曾对此做过估算。2013年乌鲁木齐总共成交147宗土地，可建筑面积约740.2万平方米，其中住宅类土地成交64宗(纯住宅用地12宗)，摘牌地块占地345万㎡。按照套均100平方米计算，2013年出让的土地项目可为市场供应7.4万套房源。
2013年全年商住新增供应项目112个，新增供应量566.7万方，在2013年的销售市场中全年的新增供应项目全部集中在下半年，占全年供应73%的比例，剩余房源可维持4.3万套左右的供应量。如果再把2010至2012年之内拿地的一些楼盘的剩余房源计算在内，总量不会低于目前的可售房源总量。
2013年后4个月，开发企业积极推案，仅住宅市场就有70个项目新增供应近322万㎡，导致2014年开年供应大幅下滑62.43%。
市场潜在房源数量惊人
事实上，39288套仅仅是目前在售楼盘已经申领出预售证的可售房源总量，如果加上这些楼盘尚未申领预售证的房源，那么潜在的房源数量还要惊人。
熟悉楼盘销售策略的人都知道，一个楼盘并不会一次性申领出全部房源的预售证，而是分批申领分批销售。目前在售的楼盘，大多数是2013年的拿地项目，尤其是2013年下半年的拿地项目，开盘时间也大多集中在2014年下半年，目前正处于销售中期，显然是当前楼市供应的主力。
而要全面分析乌鲁木齐楼市的供应总量，显然不能忽视2013年出让的土地项目。2013年乌鲁木齐土地市场迎来了大丰收，不仅土地出让金创下历史新高， 土地出让面积也接近2012年的1倍。新疆克而瑞数据统计，2013年乌鲁木齐商品住宅库存量达到505.4万㎡，可建筑面积更是高达 944.6万平米。如果以套均面积100平方米来计算，仅2013年出让的土地，就可以为楼市供应9.4万套房源。
此外，今年1-6月，乌鲁木齐出让土地可建筑面积超过303万平方米，以套均100平方米计算，又将新增3.3万套左右的供应量。即便未来“无地可供”，消化目前的潜在房源量，也需要花上数年时间。
